买房注意事项
第一个坑：上家违约
怎么填坑？
1、如果 《居间协议》或 《定金协议》都明确了主要条款，下家有权要求上家继续履行该合同。
2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。
3、当然，更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。
第二坑：贷款出现问题。
下家贷款银行不给通过的，原因一般有两个：你的资信有问题，信用卡是不是刷了不按时还，薪资流水不稳定……;第二个可能因为信贷政策的原因，贷款不足。
所以下家买房的时候，你手头就那么点钱的话，一定要提前跑银行问清楚能不能申请贷款，可以贷多少，不能只听中介怎么说，说你能贷，说你肯定能贷下来，他们就想着你能成交，轻易承诺后，事后出问题了，要么你违约，要么你就全款买。
第三坑：税费算出来吓死人，超出预算。
税费像营业税、个人所得税、契税等，受国家宏观调控、经济政策的影响大，变动性大。所以到底交多少经常会发生变化。
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：
1、双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。
2、约定由下家来承担所有税费，上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。
3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。。
第四坑：定金。
交定金其实作用就是确保双方能签正式合同。但也会出现这样的情况。
1、付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金;上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。
2、付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金 (不是双倍返还)。
3、付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
第五坑：户口问题。
上家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口虽然不影响交易，但会影响下家落户，如果下家买的是 学区房，或者买房就是为了落户，那么对房子的户口情况一定要有详细的了解，对上家户口迁出时间要有明确的约定。
户口问题可以给你送3个办法。
第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。
第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。
第三个办法是约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。
第六坑：房子的硬伤
有关房屋硬伤的一些想法。
非电梯房不在涉及范围（人的惰性每个时代都在变强，别墅即使只有两三层住户也可能不愿多爬楼梯）。
1、层高小于2.7米（一般测量阳台层高比较准，电梯与逃生梯内高度也能参考）。
2、小区车位配比低于40%。
3、外立面有相当明显的防水补丁，越新的小区说明质量越差。
4、物业管理费低于1.5元/平米，或者物业管理公司显而易见地不负责任的情况。
5、冬季每日最大阳光时间低于2小时。
6、1楼、2楼、顶楼，以及带有公共通道平台（可能为赠送面积）而难以保证安全的房型。
7、面前楼房栋距连30米都不到导致无隐私且采光差。
8、不论一梯几户，只有一部电梯本身就是硬伤，一旦意外故障，中高区住户简直要抓狂了。
9、所有卫生间都是暗卫，或者厨房为暗厨的户型。
10、不是优质高端住宅或豪宅的普通小区，房龄达到20年以上。
买房注意要点
1、故意隐瞒房屋缺点。
例如约看房时间时，对低层的房子，中介喜欢约到晚上，或者下午太阳西照能照到的时间，原因很简单，早晨和上午，房子被挡住了，日照不行啊。
2、与房主合谋，对买房者造成心理影响，催促赶紧下手。
看过二手房的人，都知道，当你去看房子时，看了一圈房子，会机灵的问一句，房子多少钱？此时房主都会停顿一会，看看中介，这时中介就会接着说，**钱。
有的中介，直接找托，也去一起看房子，转了一圈，很急切的说：看中房子了，但是钱能不能过两天交。遇到这种情况你会怎么想？这个房子赶紧买啊，人家过两天就定了。实际上这两天就是给你留下的定房子的时间。
3、中介赚差价。
这个应该大家都明白，就是房主要卖80万的房子，中介给你报85万，多出来的5万就被中介吃掉了。有的人会说，价格是跟房主谈，中介怎么说了算。错，房主让中介卖房子时，中介会让房主签一份代理合同，房主卖的价格肯定也是打听的市场价，而中介往上涨几万，到时候再稍降点，买方也会觉得赚了很大的便宜，高兴的赶紧交定金签协议。羊毛出在羊身上，这就如超市促销，把平时的价格提高，再打折而已。
这种是遇到的真房主，真正赚差价时，中介会找一个别的人，充当房主，也有的时候，直接就房主不在。
前几年，那些见不到房主，先公证过户的，都是被中介赚了差价了。
4、带不带装修，家电之类的，口说无凭。
转二手房，很多人会被房子的装修及家具吸引，此时中介为了快点促成交易，答应给撮合留下来家电之类的，殊不知，这只是中介的一方之言，房主同不同意还不一定，就是房主同意了，未落到纸面上，到时反悔，也没办法。
5、中介费全交。
看中了房子，该签协议了，中介费是2%，大家都知道，可很少有人具体去看看协议内容，大部分人都认为2%是买卖双方各付，而现实是很多卖方啥也不管，房价是净收价。
6、定房子的好处费。
这种情况在卖方市场比较火的时候比较常见，就如限购前一段时间，房价涨的很厉害，买方造成了恐慌，看中一套房子，准备交定金，中介突然打电话，说房子还有好几个想订的，房主要卖给另一个人。你是买方，你会放弃吗？很多人会主动的说，我给你多少钱，你一定给我把这个房子定下来。
7、评估费。
多少人买完房子才知道这个评估费，更有甚者，不知道，评估费有的中介收0.3%，有的中介收0.5%。
8、银行审批好处费。
一切资料都提交上去了，就等着银行批贷款了，很多人都会想，贷款怎么还不下来啊，越着急的人，中介越能钻了空子。中国的国情就是这样。
针对这段时间，不少朋友咨询买房的问题，我专门组织了几个业内的朋友，进行解答。有的朋友还零首付买到了房子。在此，我想说的是，选好位置，选好房子，只要你买，钱都不是问题，但钱都花在哪里，要搞清楚。
买房的时候，要“拆掉思维的墙”的思想1、“我喜欢的观点，就是正确的观点”
很多时候，我们并不是在“参考”别人的观点，我们只是在寻找“让自己心里觉得舒服的观点”而已。没房子时觉得那些唱衰楼市的专家好有道理，买了房后又觉得这些专家纯粹扯淡。其实，房子没变、市场没变，变的仅仅是我们自己的喜好而已。可是，主观的喜好，在客观规律面前，毫无用处。
所以不管关于楼市的观点，你是相信任志强专家一类的“房价必涨”，还是相信牛刀这类“唱空楼市”的专家，小宋觉得啊，起码在看这些专家文章的时候，
首先，我们不要有先入为主的观点，要带有包容的心去看待不同的观点；
其次，看文章内容，是情绪的发泄，是危言耸听的标题党，还是有合理的逻辑、论据和数据。
最后很重要的一点，是要看这位专家过往的言论。是一直信口开河、张嘴就来的，还是经常被打脸、死不悔改的。如果牛刀的粉丝们，在看到他的文章时，能够翻翻他前几年的文章，就能马上知道，这个所谓的“房地产专家”，究竟是什么货色了。
2、“无贷一身轻”
我们在买房时必须考虑的问题是：全款还是贷款？如果是贷款，首付几成合适？
其实，在我们国家，绝大多数的领域，不管是赋税、社保、福利，老百姓都从国家讨不到什么好处。近年来，唯一能向国家套利的机会，就是房贷。所以大家可以根据自身投资理财的特点，不要因为“看似很高”的银行利息，就放弃了这个唯一的福利。。
这个之前我也说过，全款还是贷款？首付几成？其实稍有经济常识的人都会知道，单纯从金钱上计算，贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算，而且贷款越多时间越长越划算。当然这个是在各方面综合考虑之后的结论，因为还有很多其他诸如个人的心里抗压能力，投资理财渠道等。所以大家也不要就认为“贷款是福利，越多贷越好”。
建议很明显：“首付，比例越低越好；还贷，期限越长越好。”
当然，这个建议并不会永远成立。什么时候会失效？当国家开始收缩银根，M2增速趋缓，CPI下降，进入加息周期时，以上建议，需要重新考虑。
虽然你贷款30年，并不意味着你必须要还30年。为什么这么说？很多人的第一套房，是为了结婚，而且第一套房往往很难一步到位。因此到了生孩子、小孩上学时，都会有置换的需求。你买的房子，在几年后，是会被卖掉的。你的贷款，在那时候是会结清的。30年的贷款利息，其实只付了几年而已。有人会问，那我再买一套怎么办？还是得继续贷款啊。对，继续贷30年，只要之前的建议没有失效，你就可以一直享受贷款的福利，然后再过几年卖掉，换更大的房子。再有，如果你还10年，你每月需要还3万7，相信很多人无力承担。而还30年，你每月只需还约1万8，咬咬牙还能坚持。延长还款期，实际是给你提供了买房的机会，也给了你借着房贷的福利为自己增值的机会。
因此，不要被房贷的利息总额吓到，这个数字，只是“看似很高”而已。
另一个问题，等额本金还款，和等额本息还款，选择哪一个？有的人会因为后者的利息更高，而选择前者。看了以上分析，你应该明白，利息总额不重要，现在每月还款的数额更重要。等额本金前期还款金额较高，坚决选择后者。
最后一个问题，要不要提前还贷。看你自己的判断，如果你觉得手头的现金，能够为自己创造每年大于房贷利率的利润，那就不用还。如果你享受的是八折、九折的贷款利率优惠，那就更不用说了。低利率高额贷款的福利，享受不了太久的，珍惜吧。
3、“政府一直在控制房价，我相信政府”
虽然各种资讯客户端里网友们都在骂政府，但是也不乏有一些特别相信政府不会放任房价不管的。小宋并不怀疑政策制定者对房价调控的决心，关键在于，调控的目标，是“过快增长”的房价，而不是“增长”的房价。政府要控制的，是过快增长带来的潜在风险，但政府同时需要的，是增长带来的财政收入啊。
4、“单价越低的房子越好”
很多情况下，都得要相信确确实实“一分钱一分货”。
买一手房的话，如果发现楼盘价格和周边比，便宜很多，必须要找到原因，是装修成本不同，还是当时拿的土地价格不同，还是户型、装修风格、小区容积率的差异，等等。要知道一个道理，填上不会无缘无故掉下馅饼。
买二手房，更是要小心这种明显比周边房子便宜的情况。一般中介都会忽悠说“房东急售”，所以降价抛售。实际这种情况，并不是很多。之前有个朋友，以为捡到个大便宜，很激动，最后打听才知道是凶宅（晚上写“凶宅”两字慎得慌）。
当然，建议大家堤防便宜房，但也提醒大家注意节省中介费，除了传统中介2个点的中介费之外，互联网房交易服务平台诸如房多多这种交易费用2999起正在逐渐的被买家热衷。其实在这个行当，外行人看来是愤懑的，中介们凭什么带看看房，走走流程，就能拿百万房子的2个点？业内人也叫苦不迭，跑小区，挂房子，一套套带看房，嘴皮子磨烂了帮谈价，成单量月均只有0.2左右，一次赚他个2个点，根本就是应得！
所以痛点其实是什么——房产行业目前的效率问题，人力物力各类资源是否发挥其所长。专人负责专事才能全面提高效率，找房的中介归找房，房产律师管合同，交易专家走流程……并根据各自服务赚相应的钱，这样，买家不用花太多钱，服务方也可以更好地提供专业服务。房多多目前就是这样的一个模式，置业专家很清楚市场的行情数据，以及成交案例中的价格范围，那么这有这样专门的置业专家团队帮买卖家谈价；那到了跑流程办贷款的时候，会有另一拨人帮忙办……等等。这就跟传统的中介从头忙到尾结束时要你交2个点的中介费的方式不一样。
